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どっちが負担するの?事前に決めておきたい二世帯の資金割合。

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どっちが負担するの?事前に決めておきたい二世帯の資金割合。
 

◎親の負担と子の負担

二世帯住宅のための資金の出所は、大きく分けると次の三通りに分類されます。
・親世帯が全額もつ場合
・子世帯が全額もつ場合
・親と子で案分して出し合う場合
親世帯か子世帯のどちらかが全額負担する場合には、お金を負担した人の要望ばかりが新しい住まいに反映されがちです。
しかし、二世帯住宅はお金を出した人だけが住む家ではなく、お金は出さなくても共に生活していく家族がいる住まいです。
お金を多く負担した人は、家族の要望を受け入れる懐の深さをもつことが必要です。
また、親子も独立した大人同士です。
現在の経済力に差があったとしても、将来的には負担を分かち合うように心がけ、できれば、最初から資金を調達しあうことがいちばん妥当な方法といえるでしょう。
具体的には以下のような方法があります。
・親が頭金を用意して、子がローンを担う
・親と子が各々頭金を出し、ローンも別口で払う
・親子リレー返済(ローン)などを利用する
また、将来的な税金や、兄弟間の相続問題などもかかわってくる場合もあるので、専門家の意見を聞くなどして資金計画は慎重に立てましょう。

 

◎名義はどうする

名義とは不動産登記簿に権利者として書かれた名前のことです。
名義を登記するということは、所有者の権利を得ると同時に、納税の義務が生じということです。
名義を誰にするかということについては、核家族の住む一世帯のみの住宅でも、次のパターンが考えられます。
・夫婦のうち一方だけの単独名義にする
・夫と妻の二人による共有名義にする
二世帯住宅の場合は、もっと複雑になります。以下が想定されるパターンの例です。
・親世帯の父親(母親)の名義にする
・親世帯の父・母双方の共有名義にする
・親世帯の父親(母親)と子世帯の夫(妻)による共有名義にする
・子世帯の夫(妻)一人の名義にする
・子世帯の夫・妻双方の共有名義にする
・親世帯の父・母、子世帯の夫・妻四人による共有名義にする
共有名義とは、一つの不動産に対して複数の人が所有権をもつことをいいます。
所有者が増えれば増えるほど権利は複雑になりますが、共有名義にしないことによって不利益が発生する場合もあります。
とえば、二世帯住宅を建てるときに、土地は父が建物は息子が負担する形で、親子二人の共有名義にしたとします。
しかし、子世帯の夫婦が共稼ぎで、建物については夫婦それぞれが住宅ローンを組んだ場合、妻が負担するローンの金額分の割合を妻名義にしておかないと、妻から夫への贈与とみなされ、多額の贈与税が発生してしまう場合があるのです。
また、共働きでなくても、住宅取得のための資金援助として息子の妻が親から贈与を受けた場合、贈与された金額分の割合を妻名義にする必要があります。

 

◎ローン商品を検討

住宅ローンには大きく分けて公的融資と民間融資の二つがあります。
公的融資は、住宅金融支援機構に代表され、その他に年金住宅融資、財形住宅融資、自治体融資があり、住宅の規模・融資限度額などの制限が多い半面、自営業者にも借りやすく、金利面で有利であるというメリットがあります。
そのため、まずは公的融資という考え方が一般的になっています。
民間融資は、銀行、信用金庫などによるローンの他、農業協同組合や生命保険会社、企業による社内融資などがあります。
平成6年の規制緩和以前は、住宅会社などと提携して公的融資を補完する提携型ローンが多く、公的資金よりも金利面で不利といわれていました。
しかし、現在では公的融資よりも有利な独立型ローンと呼ばれる商品や、証券化ローンと呼ばれる新型ローン商品も出てきています。

 

◎建築中の賃貸料金

建物を建て替える場合、建築工事中の一時住まいの確保が必要になります。
つまり、今住んでいる家→一時的な住まい(賃貸)→新しい家という動きとなり、新しい住まいを建築する費用以外に一時住まいを借りるための諸費用や家賃、そして、2回分の引越しの手間と費用が発生します。
家財道具が多いと、2DK程度の一般的な大きさの賃貸住宅には収まりきれません。
しかし、二軒の賃貸住宅を借りると一時住まいの予算は倍増しますし、トランクルームを借りる費用なども必要となるかもしれません。
そこで、建て替えに際しては、手持ちの家財道具の再点検が必要です。
子世帯がもともと賃貸住宅に住んでいる場合は、一時住まいの確保や複数回の引越しは必要ありません。
しかし、場合によっては親世帯の家財道具を預かったり、親とのプレ同居生活を開始するケースもあるので、こちらも家財道具の再点検をしておいた方がよいでしょう。
一戸建ての建築期間は建物の構造や工法によって、1か月から1年前後とかなりの差があります。
そして、工期の長短によって、一時住まいの費用にも大きな差が出ます。
東京でこれまで住んでいた一戸建て程度の広さの賃貸住宅を借りると、70?で1か月10~20万円の家賃がかかります。
1か月10万円だとしても、3カ月で30万円、1年なら120万円にもなり、新築コストのうちでも一時住まいの家賃は大きな割合を占めることになります。
一時住まいの家賃を、住まいの予算に計上しておくことを忘れないようにしましょう。

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